Les points de vigilance lors de la rédaction d'un bail

Location meublée ou location nue, location de moyenne durée ou de longue durée, le contrat de location s’adapte aux spécificités de chaque logement. La rédaction du bail est très encadrée et impose une rigueur protectrice des parties, locataires et bailleurs. Spécialistes de la location en ligne, nous passons en revue les différents points d’attention pour chaque type de bail.

Les aspects congés & préavis sont détaillés dans cet article.

Rédaction du bail meublé

Le bail meublé peut être soumis à différents régimes en fonction de sa durée et du fait que le locataire établisse ou non sa résidence principale dans le logement loué :

• bail civil
• bail mobilité
• bail meublé loi ALUR, dit bail classique
  
  

Points de vigilance pour la rédaction d’un bail civil

Le bail civil est borné dans le temps, de date à date. C’est un contrat de location de moyenne durée dans lequel le locataire conserve une autre résidence principale. Bail de droit commun, il est régi par les articles 1713 et suivants du Code civil. La liberté contractuelle est importante mais elle s’exerce sous la surveillance du juge, en cas de contestation.

☞ Attention à prévoir l’exclusion de l’application de la loi du 6 juillet 1989 et à ne pas mentionner des clauses qui se révèleraient illicites, comme le fait d’interdire au locataire d’héberger les personnes de son choix dans le logement par exemple.

Points de vigilance pour la rédaction d’un bail mobilité

Autre bail de moyenne durée, plus récent, le bail mobilité adapte les contrats de location à la flexibilité professionnelle. Conclu pour une période de 1 à 10 mois, ce bail est destiné aux locataires en mobilité professionnelle (études, stage, formation, mutation, service civique, etc. ). Le bail mobilité intègre la loi du 6 juillet 1989 dans un titre spécifique. Le bail doit être rédigé par écrit et comporte un certain nombre d’éléments obligatoires et d’éléments interdits.

☞  Attention en particulier à :

• l'interdiction de solidarité entre les colocataires et les cautions. Une telle clause est réputée non écrite.
• l’obligation de mentionner l’interdiction d’exiger un dépôt de garantie.
• l’obligation de mentionner le motif de recours à un bail mobilité.
• l’obligation d’indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer (dès lors que le précédent locataire a quitté le logement moins de 18 mois auparavant).
• l’obligation d’indiquer quels travaux ont été réalisés depuis la fin du dernier contrat de location, ainsi que leur montant.
• l’interdiction de fixer des charges au réel avec un paiement de provisions et une récupération. Seul un paiement de charges au forfait est possible.

Bon à savoir
Ne confondez pas le bail mobilité avec le bail étudiant. D’une durée de 9 mois, correspondant à l’année scolaire, le bail étudiant est aussi un contrat de location meublée de moyenne durée. Mais à la différence du bail mobilité, il peut être renouvelé par période successive de 9 mois et peut permettre au bailleur de louer en saisonnier courte durée pendant l’été. Pour ce faire, il faudra bien entendu respecter les règles propres aux locations saisonnières de courte durée, en particulier à Paris.

Points de vigilance pour la rédaction du bail meublé loi Alur

Il arrive qu’un bail meublé soit signé pour une durée d’un an renouvelable. Le logement constitue alors la résidence principale du locataire. Depuis la loi Alur, ce bail est intégré dans la loi du 6 juillet 1989, prévue initialement pour les locations nues.

Depuis le 1er août 2015, tout bailleur doit respecter le modèle de contrat de location meublé. La loi Alur règle ainsi bien des problèmes de rédaction des baux meublés et simplifie la gestion locative.

☞  Attention à bien compléter tous les éléments, en particulier :

• le montant du loyer en zone tendue : le loyer ne peut alors excéder le montant versé par le précédent locataire, si le bien était loué dans les 18 derniers mois, sauf si le propriétaire a procédé à des travaux importants et justifiés. Seule une indexation basée sur l’indice IRL (indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre) est possible.
• le respect de la limite de 2 mois de loyers hors charges pour le dépôt de garantie.
• le respect du plafonnement des loyers en vigueur à Paris, Lille, Hellemes et Lomme. En fonction du nombre de pièces, de la superficie et de la localisation, le montant du loyer doit être inférieur à un loyer de référence majoré.
• l’inventaire du mobilier annexé au contrat doit comporter le mobilier minimum prévu par le décret du 31 juillet 2015.

Rédaction du bail nu

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre bailleurs et locataires est d’ordre public pour les baux d’habitation de logements nus ou vides. Depuis le 1er août 2015, la loi Alur impose un contrat de location écrit selon un modèle prédéfini. Rédigé en autant d’exemplaires que de parties, il prévoit notamment la consistance du logement et sa destination, la superficie habitable, le montant de loyer ainsi que son mode de paiement et les modalités de révision, les charges, les modalités de préavis, etc.

☞  Attention en particulier à :

• respecter le montant de loyer en zone tendue et le plafonnement des loyers, comme pour les baux meublés loi Alur. Pour respecter cela, le bailleur doit indiquer le montant du loyer précédent (sauf en cas d’absence de location depuis 18 mois).
• respecter la limite d'1 mois de loyer hors charge pour le dépôt de garantie.
• indiquer la surface habitable. En cas d’omission, le locataire peut mettre en demeure le bailleur d’indiquer cette superficie. En cas d’erreur de plus de 5 %, le locataire peut obtenir une diminution proportionnelle du loyer.
• mentionner certaines informations obligatoires comme le contrat d’entretien annuel pour la chaudière individuelle.
• éviter toute clause interdite rédigée dans l’intérêt du bailleur comme :
     - imposer au locataire une assurance,
     - modifier les modalités de renouvellement,
     - exonérer le bailleur de toute responsabilité,
     - porter atteinte à la liberté de jouissance paisible des lieux du locataire,
     - imposer au locataire un contrat de location d’équipements en complément du loyer,
     - lui interdire de demander le versement d’indemnités si le bailleur réalise des  travaux durant plus de 21 jours.
• annexer les bons documents :
     - notice d’information sur les droits et devoirs du bailleur et du locataire
    - diagnostics techniques (DPE pour la performance énergétique, CREP pour le plomb, état d’amiante et des risques et pollutions, le cas échéant,
     - règlement de copropriété, au moins partiellement, concernant les principes de la vie dans l’immeuble.

Les réglementations relatives à tout type de contrat de location se succèdent et sont de plus en plus minutieuses pour protéger les locataires. Confier la location de votre logement à une plateforme en ligne spécialisée comme MorningCroissant vous simplifie grandement la vie pour la rédaction et la signature du bail, quelle que soit la durée, quel que soit le profil du locataire.