L'avenant au contrat de location

Vous louez un logement meublé ou un logement vide ? Le contrat de location est désormais figé selon un modèle, dans la plupart des cas. La liberté contractuelle s’efface au profit de la sécurisation des relations entre le bailleur et le locataire. Que se passe-t-il en cas de modification au cours du bail ? Comment prendre en compte un changement de situation du locataire ? La rédaction d’un avenant au contrat de location répond à des règles précises que nous vous expliquons en détail, en tant que spécialistes de la location en ligne.

Dans quels cas conclure un avenant au contrat de location ?

Lorsque le logement devient la résidence principale du locataire, qu’il soit loué meublé ou vide, le contrat de bail suit le modèle mis en place par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale). Nous avons déjà précisé les modalités de rédaction du bail selon le type de location.

Dans tous les cas, le contrat de location est conclu par écrit. Il n’est pas rare au cours du bail (3 ans pour une location nue, 1 an pour une location meublée bail Alur) que la situation du locataire ou celle du bailleur change :

• Changements de situation du locataire : un des colocataires décide de partir et d'être remplacé par une autre personne, un couple se sépare et l’un des conjoints souhaite poursuivre le bail, etc. Cela peut également être un changement de caution solidaire.
• Changements de situation du bailleur : changement de nom en cas de fusion de sociétés, changement d’adresse, modification de la consistance du bien loué, etc.
• Changements relatifs au bien immobilier loué : des travaux d’amélioration importants peuvent entraîner une augmentation du loyer. Ces travaux doivent être au préalable discutés avec le locataire ainsi que le montant du nouveau loyer. Ce peut également être le cas d’un appartement loué avec un parking ou une cave dont le locataire n’a plus utilité. Le bailleur et le locataire conviennent alors d'ôter le parking ou la cave du contrat de location.
• Changements relatifs aux modalités d’exécution : un avenant peut être prévu pour définir les modalités de sous-location au cours du bail.

Tout changement de situation doit être formalisé par un avenant au contrat de location. Une exception toutefois en cas de vente du bien pendant le bail. Le contrat de location est transmis à l’acquéreur automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant. Attention de penser à proposer l’appartement à votre locataire avant de le vendre si vous louez vide ! Il bénéficie d’un droit de préemption !

Autre exception à cette obligation d’avenant : le départ non remplacé d’un locataire. Lors d’une colocation, le bail impose le plus souvent une clause de solidarité. Lorsqu’un seul colocataire donne congé, il quitte le logement et le bail se poursuit avec les autres colocataires. Attention car le congé ne met pas fin à l’obligation de paiement du loyer : si les colocataires ne paient pas, celui qui est parti vivre ailleurs devra payer le loyer ! La loi Alur limite toutefois cette obligation à 6 mois après le départ.

Le bail se renouvelle sans besoin de signature d’un avenant dans la plupart des cas. On parle de tacite reconduction. Toutefois, il peut être utile de signer un avenant, en particulier si certaines modalités changent comme l’adresse, la date de paiement, le montant des charges, etc.

Focus : bail mobilité
Attention au récent bail mobilité ! Il n’est pas possible de renouveler automatiquement ce bail. Toutefois, le bailleur peut reporter l'échéance du bail une seule fois, si la durée initiale est inférieure à 10 mois. Un avenant doit alors être signé, sans que la durée totale ne dépasse ce maximum de 10 mois.

Astuce : pensez à étudier si la modification du contrat de location joue sur votre contrat d’assurance habitation ! Ce peut être le cas lorsque vous changez de titulaire de contrat, lorsque vous modifiez la teneur des biens (ôter un parking par exemple) ou lorsque des travaux sont réalisés !

Un point particulier : la séparation du couple

Commençons par les nouvelles positives : si vous vous mariez pendant la période du bail, vous devenez automatiquement tous les deux cotitulaires et solidaires du paiement, sans avoir besoin d’avenant. Ce n’est pas le cas du PACS : le partenaire de PACS n’est pas cotitulaire en l’absence d’avenant.

Un couple sur 3 se sépare en France, la question de la séparation concerne donc beaucoup de locataires. Si vous êtes mariés ou pacsés, vous restez solidaires du paiement du loyer jusqu’au prononcé du divorce ou de la rupture du PACS. Les époux mariés sont d’ailleurs réputés co-titulaires du contrat de location, même si un seul époux figure sur le bail.

Le départ d’un concubin n’entraîne pas d’obligation de signer un avenant mais l’obligation de donner congé dans les formes requises par la loi. En cas de clause de solidarité, le locataire doit obtenir l’accord du bailleur, formalisé par un avenant au bail, pour ne pas être poursuivi en cas de défaut de paiement des loyers.

Comment rédiger un avenant au contrat de location ?

L’avenant vient ajouter des éléments nouveaux au bail signé à l’origine, comme le nom d’un nouveau locataire. Toutes les conditions initiales du bail demeurent en vigueur à l’exception des apports effectués par l’avenant. Il est plus clair pour toutes les parties de reprendre un article entier à modifier plutôt que des bribes d’articles.

Pour plus de sécurité, le bail originel est annexé lors de la signature de l’avenant afin que toutes les parties soient pleinement informées des obligations à leur charge. En outre, l’avenant doit mentionner :

• les coordonnées de toutes les parties et leurs signatures (pour les nouvelles parties et anciennes parties encore présentes) ;
• la description sommaire mais fidèle au bail avec la date de sa signature et l’adresse du logement loué ;
• la date d’entrée en vigueur de l’avenant (qui peut être différente de sa date de signature.

Vous avez encore des questions sur la rédaction du bail ou d'un avenant ?  
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