Le bail mobilité est en pleine croissance chez MorningCroissant. C’est logique car ce bail récent répond parfaitement aux nécessités de notre époque : flexibilité et mobilité.
Pour autant, en l’état, les propriétaires se montrent souvent réticents par peur de loyers impayés et de dégradations du logement. L'interdiction d’un dépôt de garantie fait peur… alors qu’il existe des solutions plus efficaces pour protéger ses biens.
Il serait dommage pour un bailleur de ne pas profiter d’un bail mobilité en pleine croissance ! C’est la raison pour laquelle MorningCroissant innove une fois encore et propose un bail mobilité ouvert à tous les locataires tout en protégeant les bailleurs.
Les principes du bail mobilité en 10 points
Voici l’essentiel du bail mobilité expliqué en 10 points clés :1 - Création par la loi ELAN du 23 novembre 2018 “portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique”.
2 - Le bail mobilité porte sur la location meublée, un logement décent dans lequel le locataire arrive avec ses seules valises. Le mobilier minimal requis est prévu par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou ouverture, rideaux ou volets dans les chambres, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien et cuisine équipée d’un réfrigérateur, de vaisselle, d’un four et de plaques de cuisson.
3 - Le locataire doit être dans une des situations temporaires suivantes au jour de l'entrée en vigueur du bail : formation professionnelle, études supérieures, stage, apprentissage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire.
4 - Le bail mobilité est conclu pour une durée de 1 mois à 10 mois. Il peut être modifié ou renouvelé une fois par avenant, si la durée totale n’excède pas 10 mois. Au-delà, locataire et bailleur doivent signer un bail meublé classique.
5 - Le bail mobilité est conclu par écrit, avec un certain nombre de mentions obligatoires.
6 - Le bail mobilité est soumis à l’encadrement des loyers, sauf en dehors des zones tendues où il est fixé librement. Les charges locatives prennent nécessairement la forme d’un forfait, proportionné par rapport aux dernières charges réelles connues.
7 - La sous-location est possible avec l’accord écrit du bailleur, pendant les vacances du locataire par exemple.
8 - Il est interdit de demander un dépôt de garantie dans un bail mobilité.
9 - Une caution peut être exigée ou une garantie Visale mais il est interdit de demander une solidarité entre locataires ou avec leurs cautions.
10 - Le locataire peut mettre fin à tout moment au bail mobilité en respectant un préavis d’un mois. Sinon, en fin de bail, il n’est pas nécessaire de donner congé. Le dernier jour du bail, il est tout simplement terminé !
Bail mobilité : la garantie et le risque...
Les bailleurs craignent deux choses :- un locataire qui ne paie pas,
- un locataire qui dégrade son logement.
A défaut de dépôt de garantie, le bailleur peut bénéficier d’une garantie VISALE. Ce “VISA pour le logement et l’emploi” est un dispositif de sécurisation locative à destination des salariés précaires et des jeunes de moins de 30 ans. S’il est limité à certains locataires pour les baux d’habitation classique, il couvre tous les locataires remplissant les conditions d’un bail mobilité.
La garantie Visale est gratuite pour le locataire comme pour le bailleur. Elle couvre les impayés de loyers (charges comprises) du locataire pendant toute la durée du bail et quelle que soit la cause du défaut de paiement. En outre, depuis 2019, le dispositif VISALE couvre aussi les dégradations subies dans les logements.
Mais la garantie Visale connaît aussi des limites :
- Elle n'est pas forcément connue de tous, ni accessible à tous les locataires.
- Le montant du loyer doit être inférieur à 1 300 € et 1 500 € en Île de France. La garantie est exclusive de toute caution ou assurance et doit être conclue avec chaque locataire, en cas de colocation.
- Les modalités de recouvrement en cas d’impayés sont complexes. A compter du lendemain de la date d’exigilibité du loyer et au plus tard dans les 30 jours, vous adressez une relance par courrier, SMS ou email. Puis, vous adressez une seconde relance par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours suivant la date de l’impayé. Enfin, dans les 30 jours, vous remplissez en ligne la déclaration d'impayés. Il y a lieu de distinguer entre impayé total et impayé partiel, puis de fournir les pièces justificatives. Bref, ce n’est pas simple pour le bailleur et cela conditionne la mise en jeu de la garantie !
Le bail mobilité chez MorningCroissant
Chez MorningCroissant, nous avons constaté que le bail mobilité avait le vent en poupe mais suscitait la méfiance de certains bailleurs. Alors on a réfléchi à la manière d’améliorer l’expérience locative côté bailleur et côté locataire.Et voilà ! On propose un bail mobilité avec ou sans garantie Visale, pour être ouvert à tous les locataires et tous les bailleurs.
MorningCroissant innove avec une Garantie des Loyers Impayés pour les bailleurs dont les locataires ne bénéficient pas de la garantie Visale. Elle couvre jusqu’à 24 000 € de loyers impayés et les 10 mois du bail mobilité.
Gros plus pour le bailleur : il reçoit son loyer chaque mois à date fixe même en cas de retard de paiement ou d'impayé de la part du locataire.
Ce système d'assurance est vertueux.
D'une part, on paie rapidement le bailleur.
D'autre part, en vérifiant méthodiquement les documents fournis par les locataires, on exclut les quelques tricheurs qui pénalisent typiquement tous les autres locataires et font monter artificiellement les exigences de solvabilité. Le système est aussi dissuasif pour les fraudeurs et mauvais payeurs : la compagnie d'assurance entame systématiquement les poursuite et recours judiciaires à leur encontre et gère ce processus rigoureusement.
Autant nous sommes prêts à sortir des sentiers battus et à innover pour faciliter l'accès à la location au plus grand nombre, autant nous sommes intraitables contre la toute petite minorité de fraudeurs.
Et on ajoute une Garantie Dégradations Mobilières et Immobilières offerte au bailleur. Fini les craintes liées à l’absence de dépôt de garantie !
Le bailleur peut ainsi obtenir une indemnisation allant jusqu’à 3 000 € sans franchise, évidemment sur la base d’un état des lieux d’entrée et de sortie en bonne et due forme signés par le bailleur et le locataire.
Le petit plus : la prise en charge des frais d’huissier jusqu’à 170€ si besoin pour établir l’état des lieux de sortie. Ici encore, l’assurance est un moyen d’obtenir rapidement un dédommagement. Il ne prive ni le bailleur, ni l’assurance de rechercher la responsabilité de locataires peu précautionneux avec les biens d’autrui.
L'ensemble de ces garanties constitue une première sur le marché locatif et sont très complètes. Nos propriétaires sont sereins et louent en totale confiance, sans risques et sans soucis.
Nos garanties viennent parfaitement pallier l'absence de dépôt de garantie, frein majeur au développement du bail mobilité.
Chez MorningCroissant, on espère que ce système de garanties viendra à terme faire disparaître le dépôt de garantie qui est une source énorme de litiges sans fin entre locataires et bailleurs. Il y a d’abord une première phase de lancement sur le bail mobilité. Et ensuite on espère très vite l’étendre à toute notre offre locative ! Encore un coup d’avance pour MorningCroissant sur l’expérience locative !
