En ce début d’année 2021, la pandémie de Covid-19 se poursuit avec l’arrivée de nouveaux variants du virus. Un nouveau confinement est à craindre, si l’on observe nos voisins européens.
Entre le confinement strict du printemps 2020 et le confinement allégé de l’automne, à quoi ressemblerait un prochain confinement ? Qu’en est-il pour les activités immobilières ? Location et confinement génèrent des interrogations fréquentes des bailleurs comme des locataires : puis-je rompre le bail de mon logement ? Comment faire un état des lieux pendant un confinement ? Quelle date de préavis retenir lors d’un confinement ? MorningCroissant fait le point sur toutes les questions liées à la location d’un logement en cas de confinement.
Location pendant le confinement : la poursuite du bail
Le principe est la poursuite des contrats de location pendant la période de confinement. Ainsi, tout locataire continue de payer ses loyers et tout bailleur continue de les percevoir. Toutes les autres obligations issues d’un contrat de bail se poursuivent à la charge du locataire et du propriétaire du logement.Si vous avez signé un bail qui prend effet pendant le confinement, aucune dérogation ne permet d’y mettre un terme anticipé. Si vous ne pouvez finalement plus déménager, ou si vous ne souhaitez plus prendre possession de ce logement, vous devez donner le préavis de votre location et devrez vous acquitter du loyer pendant la période de préavis (1 à 3 mois en général selon la nature du contrat de location signé et la localisation de votre logement). Attention, le préavis débute le jour de la prise d’effet du bail et non pas le jour de la signature du contrat de location !
Par exemple, vous signez un contrat de location meublée le 15 janvier 2021 pour une entrée dans les lieux le 1er février 2021. Le 30 janvier 2021, la France est à nouveau confinée et vous ne voulez plus prendre cet appartement. Vous devez adresser un préavis écrit au bailleur et vous acquitter du loyer du mois de février.
Toutefois, il est toujours possible de négocier avec le propriétaire le décalage de la prise d’effet du bail. Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, le locataire peut demander à son bailleur ou à son agence immobilière de décaler la prise d’effet du bail au 15 février. Les nouvelles périodes de confinement, si jamais il doit y en avoir, seront sans doute plus courtes pour permettre à l’activité économique de la France de se poursuivre. En cas de refus du bailleur, le locataire reste tenu de payer le loyer même s’il n’occupe pas encore le logement. Il doit donc absolument obtenir l’accord écrit de son propriétaire.
Mettre fin à une location pendant le confinement
Les modalités de préavis ne changent pas pendant une période de confinement. Locataires et bailleurs peuvent signifier par lettre recommandé avec accusé de réception leur attention de mettre un terme au contrat de location et de quitter le logement.Le locataire doit respecter les délais de préavis prévus par son contrat de location. De la même manière, le propriétaire ne peut donner un préavis que dans les conditions limitatives énumérées par la loi. Cela doit se faire au bon timing par rapport à l’échéance du bail. En période de confinement, il est sage d'anticiper de quelques semaines l’envoi du courrier de préavis pour s’assurer de la bonne réception avant le terme légal.
Des difficultés ont pu surgir lors des premiers confinements : les huissiers de justice ne voulant plus se déplacer, les dysfonctionnements dans la distribution du courrier, les bureaux de poste fermés ou ouverts sur des horaires restreints, les risques sanitaires de se déplacer à La Poste, le locataire parti vivre dans sa famille qui ne reçoit pas le recommandé, etc. Cela nous conforte dans l’idée qu’une modernisation des modalités de préavis est nécessaire. C'est pourquoi, chez MorningCroissant, nous proposons, dès la semaine prochaine, la possibilité d'envoyer gratuitement son préavis en recommandé électronique ! Cela assure une véritable sécurité et un vrai confort pour le propriétaire comme pour le locataire.
Résoudre les difficultés
De nombreux locataires connaissent des difficultés de paiement de leurs loyers pendant les périodes de confinement : chômage partiel, perte d’emploi, boutiques fermées, etc. La crise économique liée à la pandémie de Covid-19 risque de se prolonger encore de longs mois et de mettre en situation de difficulté de nombreux Français.En cas de difficulté de paiement de votre loyer, la première chose à faire est d’en parler, tout simplement ! Contactez directement votre propriétaire pour évoquer vos difficultés de paiement du loyer. En dialoguant en bonne intelligence avec votre bailleur, vous pourrez vraisemblablement trouver des solutions amiables adéquates. Très souvent, cette étape suffit à résoudre le problème. Le médiateur ou l’ANIL sont également à votre écoute pour concilier les intérêts de chacun et éviter les litiges longs et fastidieux.
Le gouvernement a mis en place des aides pour les baux commerciaux en incitant les bailleurs à renoncer au paiement des loyers en échange d’un crédit d’impôt de 50 %. Aucune mesure similaire n’existe pour les baux d’habitation. Puisqu’aucune suspension administrative des loyers n’existe pour les baux d’habitation, bailleurs et locataires gardent les mêmes droits & obligations liés au bail signé entre eux.
Enfin, notez que la trêve hivernale se poursuit jusqu’au 31 mars 2021, sauf prolongation liée à l’état d’urgence sanitaire. L’année dernière, la trêve hivernale avait été prolongée jusqu’à l'été.
Trouver un logement en location pendant le confinement
Quel serait l’impact d’un nouveau confinement sur les visites de logements en location ? Les agences immobilières traditionnelles vont fermer leurs bureaux. Mais cela n’empêche pas d’utiliser tous les outils digitaux à notre disposition aujourd’hui. Et les technologies sont très nombreuses et pointues dans le secteur immobilier.Chez MorningCroissant, nous réalisons et proposons des visites virtuelles haute fidélité des logements, visites réalisées avec la technologie Matterport. Le rendu est impressionnant et vous pouvez ainsi voir tous les aspects d’un appartement ou d’une maison comme si vous y étiez. Ce d'autant que s'y ajoutent des photos HD, une vidéo et un plan du logement.
Les visites en visioconférence sur des outils comme WhatsApp se sont développées pendant les premiers confinements. Même si la luminosité n'est pas toujours au rendez-vous et n’offre pas un rendu optimal, cela se révèle une alternative pratique et de plus en plus prisée pour la location d’un logement. C'est un bon moyen pour un locataire de se faire une idée d'un logement à louer, meublé ou vide.
Et les visites physiques de logement à louer ? Seront-elles à nouveau complètement interdites en cas de confinement ? Seront-elles possibles de manière individuelle et en respectant les gestes barrière ?
Confinement et changement de logement : comment s’organiser ?
Lors du premier confinement, les déménagements étaient interdits et cela a engendré de nombreuses difficultés pratiques. Lors du second confinement, les déménagements restaient possibles dans le respect des mesures sanitaires, avec l’intervention de professionnels du déménagement ou d’un nombre restreint de personnes parmi l’entourage proche. On s'orienterait sans doute vers cette solution lors d’un prochain confinement. Dans tous les cas, il est important de pouvoir fournir des documents prouvant votre obligation de déménager (contrat de bail, lettre de préavis, état des lieux de sortie, etc.)La question des états des lieux d’entrée et de sortie des logements pose aussi un vrai problème lors d’un confinement. Le recours à un huissier de justice engendre des frais supplémentaires. La réalisation de l’état des lieux en présentiel n’est pas toujours envisageable, selon que le gouvernement décide d’un confinement strict ou souple. Une solution alternative voit le jour : l’état des lieux dématérialisé, avec des photos et vidéos avec des applications comme Homepad. Pour faciliter la vie des bailleurs et locataires, nous fournissons aussi un état des lieux pré-rempli.
Lors du dernier confinement d’automne 2020, les déplacements pour réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie restaient possibles.
Dans tous les cas, cette pandémie a mis en avant la nécessité de moderniser les pratiques de l’immobilier. Visites virtuelles, signature électronique, baux et quittance en ligne, préavis par lettre recommandée électronique, etc. Les plateformes et agences immobilières digitales comme MorningCroissant ont une longueur d’avance sur toutes ces pratiques qui devraient s’installer au-delà des confinements pour simplifier la vie des locataires et des bailleurs.
