Suite aux annonces gouvernementales du 28 octobre 2020 qui ont pour objectif de stopper la propagation du Covid-19, certaines restrictions vont s’appliquer sur l’ensemble du territoire.
Quel sont les impacts de ces restrictions liées à la crise sanitaire sur la location immobilière pour les locataires et les bailleurs ?
Un certain nombre de questions se posent :
- Peut-on visiter des logements durant le confinement ?
- Comment s'organiser pour le déménagement et l'état des lieux ?
- Peut-on rompre ou annuler le contrat de location sans préavis du fait des mesures liées au Covid-19 ?
- Peut-on décaler la date de prise d'effet du contrat de location ?
- Comment se gère le préavis avec cette période de reconfinement ? Peut-on le raccourcir ?
Contrairement à la première vague de Covid et au premier confinement, l'activité économique est maintenue autant que possible et les déménagements sont autorisés.
Cela veut dire, notamment, que les locataires peuvent prendre possession des lieux ou les quitter comme prévu.
Et donc à ce stade, rien ne change fondamentalement.
Les contrats de locations des locaux à usage d’habitation restent pleinement et strictement applicables. Locataires et bailleurs sont tenus de respecter leurs engagements contractuels.
Les cas particuliers et situations exceptionnelles doivent se traiter directement à l'amiable entre locataires et bailleurs, chacun devant faire preuve de bons sens et de compréhension mutuelle dans cette situation si particulière.
En cas de litige, il est toujours possible, pour le locataire ou le bailleur, de demander l'aide d'un médiateur ou de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur Le Logement).
1. Visites et Covid-19
Le secteur de l’immobilier va devoir s’adapter aux différentes mesures prises par le gouvernement.Ainsi les agences immobilières classiques vont devoir fermer et les visites pour la location d’un bien, meublé ou nu, ne pourront pas s’effectuer en présentiel.
A l'inverse, nous restons bien ouverts durant cette période. Les locations se poursuivent sur MorningCroissant. Les visites virtuelles , agrémentées de vidéos et photos HD, disponibles pour un grand nombre de logements pallient vraiment à l'absence de visites physiques.
Pour vous donner une idée de la qualité de ces visites virtuelles, voici quelques exemples :
C'est un service que nous proposons gratuitement à nos bailleurs depuis des années et il a fait ses preuves : gain de temps pour locataires et loueurs, rendu très précis et fidèles des logements grâce à la technologie Matterport, substitut à la visite physique pour de nombreux locataires.
2. Etat des lieux et déménagements en période de reconfinement
Etat des lieux
En cette période de confinement liée au Covid-19, il est probablement plus judicieux d'éviter de réaliser les états des lieux d’entrée ou de sortie en présentiel.Cependant, il est important de dresser un état des lieux contradictoire à l’entrée comme à la sortie. En effet c'est la comparaison de ces deux états des lieux qui permettra d’établir les responsabilités et le niveau des dégradations éventuelles en cas de différend.
Notre conseil serait de réaliser l'état des lieux par voie dématérialisée (par échange de photos, vidéos, ...). De nombreuses applications comme Homepad facilitent ceci.
Autre alternative mais plus coûteuse : vous pouvez également faire appel à un huissier de Justice pour établir l'état des lieux.
Pour faciliter les choses, MorningCroissant fournit un modèle d'état des lieux pré-rempli à chaque location.
Quelle que soit la solution envisagée, nous rappelons l'importance de ne pas réaliser l'état des lieux à la légère. Ce document est clé pour se prémunir de preuves de l’état du logement à sa sortie.
Déménagements
Les déménagements sont bien autorisés et doivent être limités aux besoins stricts comme une prise ou une fin de bail. Pour éviter les mauvaises surprises, vous devrez remplir l’attestation dérogatoire, présenter votre bail et le cas échéant un justificatif de l'entreprise de déménagement. D’ailleurs, si vous faites appel à une entreprise de déménageurs, veillez auparavant à vérifier que l’entreprise concernée est bien ouverte.En revanche, dans le respect des restrictions sanitaires, il ne sera pas possible de se faire aider par des amis ou de la famille (hors foyer) pour le déménagement.
Soit vous déménagez seul ou avec l'aide des autres personnes de votre foyer (jusqu'à six personnes), soit vous faites appel à des professionnels du déménagement.
Dans le cas où le déménagement ne serait pas possible, contactez immédiatement votre bailleur afin de voir avec lui si une solution peut être trouvée.
3. Annuler un contrat de location à cause du Covid-19
Quid du locataire qui a signé un nouveau contrat de location avec une date d’effet qui tombe pendant la période du confinement ?Est-il possible d'annuler ou de rompre un bail avant le début de la location, en tant que locataire ou bailleur, du fait du Covid-19 et du confinement ?
La réponse courte est : non ce n'est pas possible, que ce soit pour une location meublée ou vide
Evidemment le locataire et le loueur peuvent se mettre d'accord pour annuler le bail du fait des circonstances exceptionnelles.
La rupture de bail, par le locataire, doit faire l’objet d’un congé adressé au bailleur ou à son représentant en respectant un délai de préavis durant lequel, le loyer doit être payé.
Si jamais le locataire ne peut pas emménager dans ce nouveau logement, il est préférable de trouver un accord amiable avec le bailleur afin de décider ensemble d’un report de la date d’effet du contrat de location et donc du paiement du loyer.
Même si le nouveau locataire ne peut pas emménager dans le logement, le bailleur ne peut pas non plus rompre unilatéralement son bail sans préavis (sauf accord amiable avec le locataire).
Dans le cadre d'un bail d'habitation tacitement renouvelable, le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’au renouvellement du bail, avec un préavis qui varie en fonction de la location (meublée ou vide).
4. Confinement : le locataire peut-il décaler la date d'effet de prise du bail ?
Le bailleur peut accepter de décaler l’entrée du locataire dans le logement même si rien ne l'y oblige. La date de prise d’effet du bail sera ainsi reportée. Si le bailleur donne son accord, l'exécution du contrat et le paiement des loyers sont alors évidemment suspendus jusqu'à la nouvelle date de prise d'effet convenue entre les deux parties.5. Les locataires peuvent-ils écourter le délai de préavis à cause des restrictions liées à la Covid-19 ?
Le locataire ne peut exiger une réduction du délai du préavis du fait du Covid-19 sauf en se mettant d'accord avec le bailleur.Une fois le préavis posé et conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer son loyer jusqu'à la fin du délai de préavis.
6. Si le locataire doit partir durant le confinement, peut-il reporter sa date de départ après la fin du confinement ?
Encore une fois, le locataire doit se rapprocher au plus vite du bailleur pour lui faire part de la situation, trouver un accord à l'amiable et ainsi pouvoir continuer à occuper le logement durant la période de confinement, moyennant évidemment une indemnité d'occupation équivalente au loyer et aux charges.Le bailleur peut accepter de reporter le départ du locataire mais il n’est pas obligé d’accepter cette requête. Encore une fois, il s'agira de discuter en bonne intelligence entre bailleurs et locataires pour trouver la meilleure solution. La plupart des bailleurs comprennent bien la situation et peuvent avoir aussi intérêt à conserver un locataire un peu plus longtemps durant cette période particulière de reconfinement.
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