Louer son bien immobilier vide ou meublé ?
Telle est une des questions récurrentes de tout propriétaire. Pour aider les futurs bailleurs à faire le bon choix, nous détaillons tous les avantages et inconvénients de chaque système.
Avec une conclusion simple : en général, la location meublée est plus rentable surtout grâce aux avantages fiscaux, mais ne s’adresse pas à l’ensemble du marché de la location. C’est d’ailleurs pour cette raison que MorningCroissant envisage de se lancer dès 2021 sur le marché des locations nues !
Location meublée vs location vide : aspects pratiques
En tant que bailleur, votre première préoccupation est de louer votre bien ! Au-delà du choix fiscal ou juridique, ce sont donc les questions d’offres et de demandes du marché locatif qui doivent vous intéresser en priorité. Par exemple, une location meublée est parfaite pour des étudiants, des jeunes ou des expatriés. La location vide intéressera plutôt les familles qui possèdent déjà leurs meubles. Vérifiez bien que la localisation et la superficie de votre bien sont adaptées à votre choix !La location nue est d’ailleurs une demande très forte chez les clients bailleurs et locataires de MorningCroissant. Même si la location meublée progresse rapidement dans les grandes villes du fait des changements d'habitude d'une partie de la population, la location vide représente encore ⅔ du marché locatif. Dans certaines villes, de plus petite taille que les grandes la location vide est très largement implantée. C’est d’ailleurs pour cela que nous proposerons bientôt des offres de locations vides, aux côtés de la location meublée.
La location nue permet de louer immédiatement un bien à des locataires qui s’installent, en général, pour des durées plus longues. Vous serez moins sollicité pour des états des lieux à répétition, par exemple, si vous gérez votre bien seul.
La location meublée impose le respect d’une liste minimale de mobilier prévue par le décret du 31 juillet 2015. Votre locataire s’installe avec ses seuls bagages personnels. En contrepartie, le loyer des locations meublées est supérieur à celui des locations vides (entre + 10% et 20 % en moyenne) même si les écarts de loyers entre location meublée et location nue se réduisent depuis plusieurs année.
La rentabilité est donc supérieure pour les locations meublées, même si vous devez prévoir le renouvellement périodique du mobilier. Et ce, d’autant plus que la rentabilité nette après impôt est nettement en faveur des locations meublées comme nous allons le voir.
L'autre élément qui impacte la rentabilité est le taux d'occupation de votre logement durant l'année. Chaque mois de vacance locative de votre logement représente une perte de 8% de vos revenus locatifs annuels ! Il est donc primordial de maximiser ce taux d'occupation sur toute l'année. Fixer un loyer raisonnable au niveau du marché, en vide ou en meublé, est essentiel pour maximiser ce taux d'occupation.
Evidemment, la location vide offre des taux d'occupation plus élevés en moyenne sur une année.
Le souci d’un changement plus fréquent de locataires en location meublée est simple à résoudre : il suffit de déléguer à des spécialistes de la location la gestion de vos biens. Tranquillité et rentabilité assurées !
Location meublée vs location vide : aspects juridiques
La location nue est soumise à la loi du 6 juillet 1989. Le bail est conclu pour 3 ans avec renouvellement tacite. Si le propriétaire est une société (personne morale), hors SCI familiale, la durée du bail est alors obligatoirement de six ans.La location meublée est prévue pour 1 an tacitement renouvelable ou 9 mois pour une location étudiante (sans reconduction tacite) ou 1 à 10 mois pour un bail mobilité.
En meublé, on peut aussi avoir recours à un bail de droit civil, borné de date à date, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (ex: bail société).
Mais la durée d’un bail ne veut pas dire que vos locataires vont rester pendant toute cette période donc il n’y a pas forcément d’avantages d’un côté ou de l’autre.
Le dépôt de garantie exigé à la signature du bail peut monter à 2 mois de loyer hors charges en location meublée alors qu’il est limité à 1 mois en location vide. C’est l’assurance que vos locataires prendront soin de votre appartement.
Le congé donné par le locataire donne lieu à un préavis réduit à 1 mois en location meublée mais c’est également le cas en location nue dans les zones tendues. Consultez notre article dédié pour tout savoir sur le calcul du préavis.
En revanche, côté bailleur, la location meublée est plus flexible et permet de récupérer plus facilement son bien :
- soit à la fin du bail dans le cas d'un bail de date à date, d'un bail mobilité ou d'un bail étudiant de 9 mois ;
- soit en donnant congé, selon les conditions légales, 3 mois avant la date anniversaire du bail dans le cadre d'un bail meublé classique d'un an avec tacite reconduction.
Location meublée vs location vide : aspects fiscaux
C’est au niveau de l’imposition des revenus tirés de la location que les avantages et inconvénients de chaque système sont les plus marqués.Location vide
La location vide est fiscalement une activité civile qui génère des revenus fonciers.Ces revenus fonciers peuvent être taxés selon 2 régimes.
a) le micro-foncier
C’est un régime simple et forfaitaire. Il s’applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros sur l’année. L’avantage est à la facilité : aucun calcul ! L’État applique un abattement de 30 %, supposé couvrir vos charges. Le solde de 70 % s’ajoutent à vos autres revenus dans votre déclaration habituelle. Simple mais vous êtes imposé sur 70 % de vos revenus ! Tout dépend alors de votre tranche marginale d’imposition (plutôt 11 % ou 41 % ?).
b) le régime réel
Si vous dépassez le plafond de revenus fonciers ou si vous générez beaucoup de charges, vous pouvez opter pour le régime réel pour une période minimale et irrévocable de 3 ans.
A vos revenus fonciers, vous déduisez alors les charges payées en vue de l’acquisition ou de la conservation de vos revenus fonciers. Par exemple : les travaux d’entretien, les charges de copropriété, les primes d’assurances, les intérêts d’emprunt, etc.
Si le résultat est bénéficiaire, il vient s'ajouter à votre revenu imposable.
Si le résultat est déficitaire, il s’impute sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Toutefois, il est toutefois possible de déduire un déficit foncier plafonné à 10 700 € par an sur le revenu imposable global de l’année (sauf pour les intérêts d’emprunt).
Attention, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation !
La location vide permet d’investir dans des dispositifs type loi Pinel qui offrent des réductions d’impôts mais sont soumis à des conditions strictes (plafonnement des loyers et des ressources du locataire) ! N’investissez jamais exclusivement pour un avantage fiscal...mais en fonction des qualités à long terme du bien immobilier !
Location meublée
La location meublée est fiscalement une activité commerciale (et oui, la France est le pays de la simplicité) ! Les revenus sont donc qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ensuite, à nouveau 2 régimes sont possibles :a) régime micro-BIC
Ce régime forfaitaire présente la même simplicité mais l’avantage est un plafond et un abattement très supérieurs à ceux de la location vide : 72 500 euros HT de revenus maximum avec un abattement de 50 % !
Pour les meublés de tourisme classés, le plafond est de 176 200 euros avec un abattement de 71 % !
b) régime réel simplifié
Là, nous abandonnons la simplicité au profit de l’optimisation !
Tout d’abord, serez-vous loueurs de meublés professionnels (LMP) ou loueurs de meublés non professionnels (LMNP) ? Vous êtes LMP si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 euros tout en représentant plus de 50 % de tous les revenus de votre foyer fiscal. Sinon, vous êtes LMNP !
Vous devez alors tenir une véritable comptabilité d’engagement dans la gestion de vos biens immobiliers et présenter chaque année une déclaration de résultats, un bilan et des annexes ! A moins d’avoir de solides notions de comptabilité, il vaut mieux avoir recours à des solutions professionnelles !
Mais cela en vaut la peine : non seulement vous allez déduire toutes les charges du bien mais vous allez amortir le prix d’acquisition du bien (hors terrain) en ventilant l’électricité, la toiture, la plomberie… On parle de ventilation par poste. Par exemple, vous avez refait l’électricité pour 15 000 euros, vous allez déduire 1 000 euros chaque année pendant 15 ans.
Résultat : ce régime très favorable d’imposition permet bien souvent de ne pas être imposé, en toute légalité, sur les revenus tirés d’une location meublée ! Et c’est évidemment un avantage immense.
En conclusion, la souplesse juridique des locations meublées et leur attrait fiscal en font un outil privilégié pour rentabiliser votre bien immobilier. Pourtant, la location nue conserve son intérêt pour adresser une partie importante du marché. Pour profiter pleinement de ces avantages, l’accompagnement de professionnels comme MorningCroissant vous assure la tranquillité et la simplicité dans le quotidien.
